过去20年的城镇化之路是地产杠杆驱动，人口产业跟随，政府和地产是主导力量。①过去中国经济增长的驱动力主要是资本，资本来源主要是土地的信用派生，由房企加杠杆开启了固定资产投资，形成地产—基建—工业化的传导，其间大量农民进城，剩余价值通过购房的形式转移，让房企杠杆一直接续。地方政府和地产主导，产业做跟随。②但是我们测算的当前真实城镇化率超过70%，这也就意味着未来即使城镇化率提升也没有大量人口进城，过去20年的旧模式终结。

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