新冠疫情对中国房地产市场的影响初判
2020年新年伊始，新型冠状病毒疫情的爆发对人民生活、经济活动及房地产市场带来了多重影响。短期内，商业地产市场受到的影响将较为显著：各类经济活动，特别是需要人际接触的活动，将受到较大限制并显著减少，从而不同程度上影响商业地产市场活跃度及各类物业表现。从中长期来看，中国商业地产基本面仍将保持稳健和韧性，并继续受益于中国经济由高速增长向高质量发展转型过程中提供的可持续的市场机遇。
对办公楼市场的影响
一、市场需求短期内将面临考验，需求结构变化或进一步影响市场
本次疫情是一宗突发的、具有较强影响的独立事件。在短期内，它将对中国内地及香港的甲级办公楼市场产生较大不利影响，并主要集中于需求端。具体来讲，影响主要将体现在两个方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租赁活跃度在短期内将显著降温。由于返工的延迟、健康安全的顾虑，实地看房、租赁协议签订、装修等行为短期内均将受到较大限制。房地产决策将会推迟，短期内新增租赁需求或将十分有限。同时，一些租约即将到期或部分即将搬迁的企业将不得不选择续租，从而影响市场的净吸纳量。
另一方面，市场及经济环境不确定性的增加，将显著影响短期内的市场信心，企业将采取更加谨慎的租赁策略。从细分行业来分析，本次疫情短期内对于进出口贸易、零售、旅游及线下教育培训等行业的不利影响或将最为显著。而疫情结束后，我们预期医药健康和保险产业、线上服务供应商类的TMT行业以及环境保护关联产业会保持相对韧性并酝酿出新的机遇。从企业生命周期来分析，初创、小微企业抗风险能力较低，受疫情影响较大；大型企业及行业龙头企业需求韧性和租约稳定性都更强。我们注意到多个地方政府颁布了针对中小型企业的支持性政策，包括金融支持、税收及其他费用的减免和延期缴纳等。
二、与SARS时期的状况不同，导致疫情影响的异同
回顾2003年SARS时期，处于经济快速上升期且供应相对有限的北京、上海、广州的甲级办公楼市场租金下降持续了2-3个季度，并在之后快速回归原本上升轨道。但是，目前这些城市受大量新增供应压力等因素的影响，租金表现原本就处于下行期，我们预计本次疫情将进一步拉长这一下行期，缓和期将推迟到来。
同样的，在香港，2003年SARS疫情后，香港办公楼租金伴随着经济的复苏从历史低位大幅上升。我们并不认为这种情况将会重演，这主要是由于经历长时间的经济上升周期后，香港办公楼租金刚刚从历史高位开始回落。
本次疫情对办公楼需求会产生的负面影响已然显现，但影响主要集中于短期市场。从中长期整体市场来看，基本面仍保持稳健。值得指出的是，后续相关支持政策、中美贸易阶段性协议达成、进一步深化科技发展及金融开放，仍将在中长期利好办公楼市场。短期积压的市场需求有望在疫情结束后加速释放。
三、市场新增供应预计不会大幅回落，且与健康相关的交付标准或将提升
由于商业地产开发周期相对较长，因短期工程进度导致的延误对市场整体开发节奏影响相对有限。目前我们初步预期地产项目的开发进度或受劳动力复工推迟以及上下游建筑原材料供应影响，出现一定程度的工程延误。因此，在疫情短期内受控情况下，相对于地产开发项目3-5年的长周期而言，短期延误对多数开发项目而言影响不大。但对即将交付的项目而言，竣工验收、消防验收等流程将受到影响。
同时，此次突发事件也对提升与健康相关的办公楼楼宇交付标准提出更高层次的要求，即如何从楼宇自身硬件的角度加强对此类事件的防护。具体来说，包括新风及回风系统增加紫外线消毒模块；增加非接触式人体体温实时监控系统；智能派梯系统集成闸机系统以及安装公共区域的自动定期消毒设备等。
我们预计，未来企业租户在选择物业时将提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理的关注程度。而开发商也有望将这一因素考虑在新项目的设计以及现有项目的改造过程中，从而推动办公物业的综合品质以及行业标准的进一步提升。
对零售地产市场的影响
一、短期内实体零售受显著负面影响，运营商及零售商共御市场冲击
新冠疫情带给中国消费市场的负面影响已十分显著，减少外出等疫情管控措施导致“春节黄金周”消费大幅降低。城市交通客流是零售消费的强关联性指标，中国主要城市地铁客流数据的变化直接折射出消费市场受到的冲击。2020年春节期间，中国主要城市地铁客流相比去年同期回落80%-90%。
在香港,由于社会局势紧张，春节期间疫情的爆发为香港的零售业带来又一次沉重打击。尽管疫情被认为是暂时性的，但它可能致使经营能力较弱的商铺提前歇业关闭。更多的业主可能通过降低租金来争夺租户，从而加剧租金下降的趋势。
运营商主动免租，零售商全面打开线上渠道以保证疫情恢复后更强的韧性。伴随消费端的突发改变，中国主要零售物业的运营商以及零售商积极应对变化中的重重危机。在运营商方面，数百家购物中心、百货商场实行免租或减租政策，一定程度上缓解商家的经营困难。除了运营商外，零售商也在主动“自救”，以缓和实体零售中的损失。诸多零售或餐饮品牌在春节期间也积极打通线上渠道，开展或加大外送外卖服务，其中包括许多以往并不提供此类服务的商家，如高端米其林餐饮品牌及部分服装品牌。
二、从宏观消费视角分析零售地产市场需求端的变化
疫情结束后的短期市场反应也将极大影响宏观消费市场和零售地产市场基本面。针对短期宏观消费市场的变化，我们按行业受影响程度将其分为三大类：
获益型业态：该类型业态可能在疫情中短期内受益，在疫情结束后基本恢复至常态水平，全年数据有望超出年初预期。代表性业态：日用品、医药、线上消费等。
补偿增长型业态：该类型业态在疫情中将受到显著影响，但在疫情得到全面控制
