房地产信托投资占比持续下降，哈尔滨拟取消3年限售政策。3月22日，中国信托业协会发布2021年四季度末信托公司主要业务数据：投向房地产的资金信托余额为1.76万亿元，同比大幅下降22.7%且降幅呈逐渐扩大趋势，新增额为-1849亿元。3月23日，黑龙江省哈尔滨市住房和城乡建设局公告，《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。我们之前判断本轮的先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安置）。目前哈尔滨的限售政策放松进一步验证了我们的判断，预计后续将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间，而房地产新拓投资余额的持续下降和新增额的长期为负也更加突显企业资金侧（主要是融资现金流）的流动性问题。预计后续地产政策将持续放松并加大力度
行情回顾：涨幅位列前段，领先大盘6.03个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先大盘6.03个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共104支，较上周增长27支，下跌股数为35支。（若无特殊说明，报告中本周指3.19-3.25当周）。
新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为247.2万平方米，环比提升0.2%，同比下降55.4%。其中样本一线城市的新房成交面积为61.0万方，环比34.4%，同比-38.4%；样本二线城市为126.2万方，环比-3.6%，同比-55.0%；样本三线城市为59.9万方，环比-14.8%，同比-65.6%。
二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计91.7万方，环比下降10.2%，同比下降44.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.0万方，环比15.8%；样本二线城市为40.0万方，环比-30.6%；样本三线城市为14.8万方，环比17.2%。年初至今累计二手房成交面积为1083.1万方，同比变动为-37.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为330.4万方，同比-41.5%；样本二线城市为610.6万方，同比-32.9%；样本三线城市为142.1万方，同比-32.9%。重点公司境内信用债情况：房企发债持续恢复。根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.21-3.27）共发行房企信用债18只，环比提升1支；发行规模共计174.10亿元，总偿还量186.18亿元，净融资额为-12.08亿元。金街（-22bp）、华润置地5年期（-16bp）、华润置地3年期（-60bp）、的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。
投资建议：地方政策持续放松，预计后续更多城市跟进，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。
