基本结论
政策改善预期加强，房地产板块领涨A股。当调控政策出现边际改善预期时，房地产板块将出现上涨动力。当前市场对房地产调控大范围宽松预期强烈，吸引大量资金流入拉高板块股价，3月15日-4月1日，房地产板块上涨29.1%，领涨A股。虽然此轮上涨中部分中小房企或以收并购逻辑获得超额收益，但我们看好未来大力度改善政策将持续出台，行业基本面筑底回暖，优质房企有望迎来估值修复，未来业绩也有望持续增长。
行业基本面正在筑底，政策放松力度需加大。近期房地产信贷端和供求两端已有适度的宽松政策出台，其中郑州出台的“郑十九条”全方位兜底楼市，浙江衢州、河北秦皇岛打响取消限购销售“第一枪”。信贷支持已经给房企融资端带来一定程度的改善，但由于目前宽松政策范围和力度有限，叠加新冠疫情影响，对房地产销售提振的效果有一定延后，近期销售状况尚未好转，2022年1-3月百强房企销售金额同比下滑47%，行业基本面正在筑底过程中，出台大范围宽松政策的预期仍然强烈。
必要性叠加中长期支撑，行业拐点定会到来。①房地产业作为国民经济的支柱产业，其健康发展和良性循环是2022年中国GDP实现5.5%增速的重要保障；②要防止房地产业风险引发系统性金融风险；③要满足消费者合理的需求，保障民生，因此我们认为出台宽松政策促进行业回暖的必要性很强。城镇化稳步增长、家庭小型化和人均住宅面积增加衍生出的新市民，预计将产生8000万套左右的商品住宅需求在8-10年释放，这将成为房地产行业未来发展的重要支撑。我们认为在有中长期支撑的背景下，出台宽松政策兜底楼市，行业的拐点定会到来。
多维度政策宽松提振市场信心，布局板块正当时。我们预计未来的政策宽松将从三个方面展开：①顶层设计端，“三道红线”要求或有优化，或不限于并购贷不计入“三道红线”等方面；②房企供给侧，全国性预售资金监管政策在三四线城市有待改善，地产融资渠道或将拓宽；③购房需求侧，“一城一策”将更加灵活应用，房贷利率持续下调仍有空间，高能级城市认房又认贷的标准或有松动，并对新市民购房提供更多便利，而三四线城市预计取消限购限售城市的范围将扩大，同时棚改货币化安置或将推广。大范围多维度的宽松政策将出台以提振市场信心，促进房地产业的健康发展和良性循环。
投资建议
我们预计大范围多维度的宽松措施将持续出台，房地产业将步入良性循环的正轨，正是布局房地产板块的好时机。地产板块，看好销售投资逆市增长、未来业绩确定性强的企业，推荐绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，看好物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务，碧桂园服务。
风险提示
调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复；多家房企出现债务违约
