主要观点:

  商业广场的“中场战役”,存量竞争催生专业商管需求2015~2020年,国内在管商业广场总数由13655家增长至20977家,复合年增长率9%;预计到2025年该数据将达到28332家,复合年增长率6%。随增长率有所下滑,但市场总量仍在持续扩张。同时,存量市场运营状况持续劣化。2015~2020年,国内出租率低于70%的商业广场数量由6662家上涨至9606家,预计到2025年将进一步增加至12090家。鉴于存量市场竞争趋于激烈,预期市场对专业商业运营服务提供商需求将保持高增,尤其为能够提供个性化购物场景、沉浸式购物体验及专业运营服务的商管公司带来广阔的机遇。

  持续领跑商管行业,第三方外拓表现亮眼

  公司作为商管行业龙头,在管规模稳居国内首位。截至2021H1末,公司覆盖城市204个,在管独立第三方项目106个,是国内唯一在管项目覆盖所有省级行政区的商业运营服务提供商,和国内唯一向独立第三方大规模提供服务的商业运营服务提供商。2018~2020年公司收入复合增速达25%,2021H1收入达106亿元,同比增长43%。向后看,公司未来规模持续增长可期。根据Frost&Sullivan统计,截至2020年末,公司储备建筑面积约1700万方,位列国内首位。另一增长动力或来自于品牌效应下第三方外拓持续发力。截至2020年末,公司在管独立第三方项目超50个,居国内首位;截至2021H1,公司在管商业广场380个,较2020年底增加12个,其中8个来自第三方外拓。标准化全产业链管理流程、多元商业广场类型经营积累和庞大的品牌合作方(有效缩短招商时间),有助于进一步增强第三方项目拓展能力,从而保持“领跑”姿态。

  彻底转型“轻资产”战略,高效运营筑起护城河

  万达商管现有及待开业项目全部采用轻资产的运营模式,其所有收入均来自商业运营服务。运营模式除委托管理模式外主要为收益分成型的租赁运营模式,公司账面资金充裕,财务结构良好。公司在规模效应下具备业务毛利率稳中有升的能力。2021H1毛利率42.4%,同比+5.5pct,位于行业中部,毛利率改善仍有空间,基于:a)高毛利租赁运营模式占比进一步提升;b)公司继续保持高水准经营效率。公司经营效率成绩卓越:1)优异的出租率,2018~2020年万达广场平均出租率达98.8%;2)筹备到开业时间快于同行2年;3)长合约年限(第三方项目合同期限20年)确保稳定增长收益;4)更精细的管理辅以科技降本,控制能源费用以及销售及分销开支。竞争优势来自于:①依托于规模效应下,消费者流量变现。巨大线下流量及车流量带来额外广告收益及收费充电桩等机会。②高效的招商落位。截至2021H1末,公司与超过2000个核心品牌及超过1.9万个可选品牌建立合作关系,奠定全业态招商基础。③智慧运营平台优化经营策略。数字化通过对消费者需求变化的及时捕捉,以缩短商场培育期,提高销售坪效及租售比等经营数据。④稳定的高管体系及合适的股权激励体制。

  风险提示

  疫情反复导致影响公司经营,规模扩张不及预期,在管项目经营情况恶化,负面事情影响品牌形象等。


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