本月观点：3月中上旬受民企信用及房地产发展担忧影响，物管板块大幅调整；中下旬随着国务院金融委定调后地产政策步入实质改善、主流物企业绩下调压力释放，逐步反弹。当前时点地产政策加速出台，主流物企对应2022年PE20倍左右，中期目标下修后仍维持25-50%增长，估值仍具性价比。后续随着地产政策松绑推动楼市企稳改善，主流物企估值有望持续修复。建议重视优质物企投资机会，关注综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务等。同时建议关注占据商管优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。
政策：灵活度精准度提升，多维度支持发展。3月两会政府工作报告物管相关内容包括持续深化融入基层社会治理、完善社区养老机制与基层数据建设、盘活社区消费动能等。地方政策涉及物业服务分级分类、物业费市场化调节、专项维修资金受理权限下放等。整体看，物业管理基层社会治理定位明确，监管灵活度提升，同时社区消费、社区数字化仍为支持方向。
收并购：金额同比降低，态度趋于谨慎。3月碧桂园服务完成中梁百悦智佳股权转让，分业务分阶段支付对价，保障并购资金安全及项目顺利获取。1-3月物管收并购金额67.7亿元，同比下降32.9%，环比2021Q4微增2.1%。后续规模发展诉求下，收并购仍为重要扩张手段。但考虑市拓能力强化、再融资预期降低，并购方态度预计仍将相对谨慎。
物企：主流参与者业绩高增，仍设较高中期目标。3月物管企业发布年度业绩，23家主流物企整体营收同比增长49.7%，归母净利润同比增长53%。后续行业增量空间仍存、格局分散背景下，主流物企仍有望实现较快发展，2-4年中期维度依旧设定25-50%业绩增长目标。业绩期后新城悦服务、星盛商业等高管、股东增持股份，彰显中长期信心。
行情：3月中下旬逐步反弹，估值仍处历史低位。3月中下旬至今（2022/3/15至2022/4/14）恒生物业服务及管理指数上涨28.5%，跑赢恒生指数18.3个百分点。截至2022/4/14，恒生物业服务及管理指数成分股PE（TTM）均值约15.5倍，处于2016年以来0.9%分位。3月央国企涨跌幅略优于民企；上市物企中特发服务（+70.6%）、招商积余（+12.5%）、融信服务（+11.6%）涨跌幅靠前，特发服务（38.3倍）、华润万象生活（32倍）、招商积余（27倍）PE（2022E）估值靠前。
风险提示：1）房地产调整幅度及时间超出预期风险；2）利润率下行风险；3）应收款项超预期减值风险。
