【每日一问】
我们认为南昌可以作为典型弱二线城市的代表，普遍具备以下几点的特征：基本面相对较弱，对土地财政的依赖度较高的同时，房地产市场景气度低迷。1）从宏观角度来看，GDP增速相对略低于全省增速，人口流入速度放缓，居民可支配收入增速不及全省。2）虹吸效应相对较弱，江西省本身是省内的三四线城市相对更强的省份。2021年南昌住宅销售面积同比下降19%，省内三四线城市同比增长17%。3）土地财政依赖度较高，2020年南昌土地财政依赖度为56%，远高于省会城市均值（44.9%）及全国水平（44.3%）。4）商品房销售持续低迷，房价持续下跌。2022年1-8月南昌商品住宅销售面积为165万平，同比下降39.2%，8月销售面积仅19.7万平，同比降幅仍然高达38.3%。南昌样本住宅平均价格自2022年1月开始，连续8个月下跌。5）库存积压风险相对较大，是重点城市中空置率最高的。截至2022年6月底，南昌商品住宅库去化周期约23个月。贝壳研究院显示，南昌住房空置率高达20%，是调研的28个大中城市中最高的城市。6）房地比明显下降，房企利润空间仍然不高。2022年1-8月房地比低至2.15，为2010年以来的最低点，
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