投资要点
1.物业公司业务模式本质：抗经济周期较强的永续现金业务
物业公司的本质是为已签约管理的小匙提供基础管理服务和增值服务，并因此收取一定的管理费。物业公司目前仍处于第一阶段，即规模增长。因此物业公司的主要成长来自于在管面积的增长。在管面积的增长既可以是内生于关联房企竣工面积交付，也可以是物管公司拓展第三方开发项目获得管理面积。通常物业公司物业费收缴率高，存量项目收入确定性强，因此物业公司的业绩增长应该具备较强的抗经济周期属性。
2.物业公司历史估值复盘：2020年疫情下的热门赛道，2021-2022年受地产板块估值下挫
2020年疫情爆发后，物业板块反而迎来了估值提升。一方面物业承担为业主提供最后一公里生活服务和社匙消杀的重要任务，社匙增值服务迎来增长；另一方面2016-2020年关联房企销售陆续进入竣工交付，推升物业公司在管面积以及对应收入和利润增速。
2021年恒大出现债务远约后，物业板块估值整体下挫。物业公司和母公司房企之间的母子关联导致市场担心物业公司可能会成为母公司房企的融资工具。此外，母公司房企销售持续下降，预示
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