需求侧看,改善需求能否激发将成为核心变量

  2019-2021年,我们估算出商品住宅销售套数分别为1501、1549、1565万套,同时估算同期城镇家庭户新增683、685、434万户,二者之间的差异是改善型需求的体现。我们认为改善型需求目前已经成为住房需求的主力。而当前制约居民释放改善性需求的主要症结在于购房意愿相对较低、购房能力有所不足。未来我们也期待政策上能够对居民端有所支持,提升居民的购房意愿和能力,从而帮助居民更好的释放改善型需求。

  韩国案例:他山之石,需求与价格走势背离

  韩国是一个城镇化率较高的发达国家,过往10年,韩国城镇化率都在81%到82%之间波动。韩国存量住宅规模自2005年来缓慢提升,套户比维持相对稳定。从需求端看,人口自然增加数于2020年开始转负、结婚对数和生育率创新低,但2017年至2022年8月,韩国全国房价涨幅37%,首尔房价涨幅87%。韩国是一个典型的房地产价格和真实需求脱钩案例,值得我们深思。

  城镇化率之上,结构变化将更为剧烈

  截至2020年,除了西藏省城镇化率仅为35.7%以外,全国其他30个省级行政区

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