投资要点
回顾：地产及疫情扰动致行业承压。2022年受地产困局及疫情反复影响，物管行业经营业绩承压，叠加独立性丧失担忧，板块延续调整。2022年全年恒生物业服务及管理指数累计下跌38.4%，跑输恒生指数（-15.5%）23.0pct；成分股PE（TTM）均值降至7.0倍，处2016年以来1.4%分位，央国企及民营物企估值持续分化。
短期不利因素减退，中长期回归高质量发展。随着政策发力下房地产逐步修复、疫情防控优化调整后经营活动回归正轨，物管短期负面影响缓解，发展有望逐步改善。中长期新房交付、存量房渗透及非住宅拓展仍可推动行业规模正向增长，主流参与者发展机遇仍存。成本压力下增速预期需适度降低，行业由快速上规模向追求有质量的增长转变，包括巩固基础物管基本盘，树立市场化拓展核心竞争力，社区增值服务注精不注多，以及多维度提质降本增效等等。
物企加速分化，央国企及优质民企更具潜力。房地产格局重构之下物企亦受到影响，央国企及关联房企风险可控的优质民营物企受房地产调整波及较小，管理面积拓展、业绩表现更佳；后续有望持续分享地产供给侧改革红利，并凭借较强市场化竞争能力，实
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