房地产行业深度报告：我国城镇化区域分化破境研究

　　核心观点：

　　我国城镇化发展区域间分化明显：2023年我国城镇化率已达到66.16%。根据我们的统计，2022年我国共有19个省/自治区的城镇化率低于60%。部分国家在城镇化率突破70%后，城镇化水平提升速度才变缓，因此我们认为我国目前的城镇化率水平距离“瓶颈期”尚有距离。

　　我国城镇化发展面临三角困境：我们通过城镇化结构分化的特点，发现我国区域间城镇发展不均衡面临如下3个主要问题。1）人口流动不平衡、2）部分区域人口老龄结构不均并与城镇化率分化基本匹配、3）产业结构不平衡。城镇化有待提升的区域面临产业发展水平较弱导致吸引人才能力较低、劳动人口净流出的问题，城镇化水平提升更加困难，因此该类区域陷入三角困境。在我国城镇化相对较低的区域，房地产的投资同比增速同样较弱，因此在三角困境下，该类区域出现城镇化进程和房地产投资的“错配”。在城镇化水平相对较高后，已进入成熟发展阶段的房地产行业与城镇化水平关联度降低，与信贷规模和宏观经济走势的关联度相对更大。

　　城改是城镇化发展的内生变量：城镇人口的直接提升或可提升城市自身的发展现状。