核心摘要
保租房潜在需求旺盛，短期供需仍将偏紧。从供给端来看，“十四五”全国计划筹建保租房近900万套（间），预计可解决2600多万人住房问题，2021-2023年已完成计划的64%；但从需求端来看，根据七普测算城市租非廉租房人口达1.2亿人，按青年人占比29%估算，对应约3461万人，叠加新市民租房需求，远大于保租房供应。同时若按三亿新市民、21.8%租非廉租房比例估算对应超6500万人，亦远大于供应，预计短期保租房供需仍将维持偏紧格局。
低租金及低地价保障出租率和回报率，稳定性优于其它收租资产。由于各地普遍要求保租房租金低于市场租金、叠加更多长租公寓纳保提升管理品质，保租房出租率维持高位，2023年主要上市保租房REITs底层资产出租率普遍超90%。同时多数保租房获地成本较低，如上海2021-2023年租赁用地地价仅为宅地1/3，测算租赁用地出租项目IRR远高于商品住宅类。从上市保障房REITS来看，2023年普遍现金流分派率高于4%，远高于核心城市不到2%的租金回报率。
金融支持政策持续加码，REITs打通“投融管退”全链条。2023年央行推出千亿“租赁住房贷款?
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