事件
2022年3月，房地产调控宽松政策频出，郑州出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，南昌出台《关于优化住房公积金使用政策的通知》，苏州出台《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长若干政策措施的通知》等，省会城市和其他重点城市纷纷兜底救市。
评论
拉动销售是促进房地产业良性循环和健康发展的关键。①当前销售情况不容乐观，TOP20房企2022年1-2月全口径销售金额同比下降40%，20家销售金额全部同比下降20%以上；全国30大中城市2022年1-2月商品房销售面积同比下降29%，2022年3月1日-9日商品房销售面积同比下降47%，销售仍延续下行态势。②房地产业正处于“销售低迷-房企现金流吃紧-大幅打折/交付困难-市场信心不足-销售下行-拿地/新开工停滞”的恶性循环中，提振市场信心、刺激需求释放是房地产业回归“销售回暖-房企现金流改善-打折减少/按期交付-市场信心恢复-销售稳定-拿地/新开工恢复-正常推盘销售”良性循环的关键。③行业健康需要企业稳定，企业稳定需要销售支撑，2014-21年，销售回款资金占房地产开发企业到位资金比例从36%提升至53%，房地产企业对销售回款的依赖度逐步增大，预售资金监管的优化有助于缓解房企短期现金流压力，但不足以维持房企的持续稳定发展，亟待需求端的进一步放松，拉动销售增长。
全国大范围的需求端调控松绑政策或正在路上。目前房地产调控政策已有一定程度的松绑，在信贷端，菏泽、广州、南宁、佛山、重庆等多城市下调首付比例或降低房贷利率，地方调控端也有苏州、济南、青岛、昆明、嘉兴等城市陆续出台落户宽松、公积金、购房补贴、预售监管等政策，但是除郑州外少有直接对限购、限售、限价等需求端的宽松，对房地产市场销售提振的效果有一定延后，近期销售状况尚未好转。因此，我们预计未来将有大范围对需求端的调控松绑政策出台，“因城施策”将得到更加灵活的运用，在房价相对稳定的前提下，部分高能级城市限购、限售、限价等限制措施或将阶段性放开。
预计部分优质城市将带动全国市场企稳回暖。房地产市场供求关系得到改善：①受房企拿地意愿收缩影响，2021年全国300城宅地出让建面同比下降24%；②房企开工进度缓慢，2021年全国商品住宅新开工面积同比下降11%，2022年1-2月中国建筑新开工量同比减少40%，预计全国房地产开发企业新开工情况也不容乐观；③部分一二线、长三角城市基本面良好，杭州、上海、合肥等城市新房在售库存去化周期低于6个月。我们判断2022年房地产市场供应量将明显下滑，需求仍待释放，部分优质城市一旦需求端利好出现，销售将迅速增长，我们预计部分一二线城市销售在三四月份将逐步好转，同时带动四五线城市市场在这段时间筑底。
投资建议
我们认为大范围的需求端宽松政策将逐步出台，部分一二线城市销售率先好转，带动四五线城市筑底。我们看好主要布局优质一二线城市的绿城中国、建发国际、滨江集团。同时随着整体销售的好转，民企估值有望修复，看好新城控股和融创中国。
风险提示
现有房地产改善政策落地效果不及预期；需求端宽松政策力度小
